房地产类政策热点

1.1、宏观政策:

1.1.1房产又改革,变相去库存

6月3日晚上,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,公布了一系列或将从根本上影响中国未来楼市格局的新政。

政策一:鼓励个人买房子、当房东!

《意见》当中明确“支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房”。自上世纪90年代,中国开始在城市里全面启动房地产行业。在相当长的时间里,政府的政策都是鼓励自主和改善型需求,抑制投资性、投机性需求。现在大力发展租赁市场,房子从哪里来?肯定是先买后租,而且要买很多套才行。这标志着中国的房地产政策调控思路发生了重大变化!建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下,用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供,这样既有效消化了库存商品房,活跃了经济,又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。

政策二:鼓励房企开展租赁业务,利好大城市楼市

《意见》明确指出,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。但是,住房租赁业能发展起来的,一定是人口有显著增量的大城市。这对于这些地方的楼市来说,是一个较大的政策利好。

政策三:允许“商”改“住”

水电气价格按居民标准收!去库存大招!
《意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。“在支持租赁住房建设项目中,最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房”,易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示,“这既是“去库存”的需要;同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面,将面临一个较好的政策空间。”

政策四:允许“房中房”了?

《意见》同时允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。知名财经媒体人刘晓博认为,以前大城市对“房中房”现象有诸多限制,这次出台的文件,显然有所突破,但给予了一些限制措施。整体而言,对租户和房东都是利好。

政策五:给予税收优惠

《意见》指出,“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。(最新有消息称,这个税改革方案已转呈全国人大常委会,但具体审议安排,还有待明年。) 对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。” 刘晓博认为,国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。

政策六:租房给补贴!让大家“有钱可租”

“有房可租”的问题解决后,对于有租房需求的人群来说,接下来就要考虑是否“有钱可租”了。为了发展房屋租赁市场,本次公布的政策明确指出,要推进公租房货币化,鼓励政府保障对象通过市场去租房,对他们给予一定的补贴。也就是说,你租房,政府会给你补贴钱。此外,新政策明确还要把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,这4类中符合条件的人纳入到公租房保障范围。

政策七:合同期限内房东不得单方面提高租金

有过租房经历的人而言,一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。对此,《意见》明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。“(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”,严跃进认为,尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后,租赁市场价格出现了上涨,未来有必要进一步强化价格管控。应该注意的是,在房价居高不下前提下大规模鼓励发展房屋租赁市场,有可能导致房屋资源的垄断,促成集中提价。

总结: 总的来说,这份文件对于房地产行业来说,是一个重要利好,有助于去库存。对于拥有多套住房的个人来说,也是利好。假如你有足够的资金,注册成立一家私营的房屋租赁企业,你可以通过自己的公司购买多套房屋进行出租,或者在北上深租下一些房子,改造成小隔间,你也可以赚钱了。只是不管是不是利好,不管是北京、上海还是深圳、广州,该租房的还是得租房,该买房的还是得买房。只有当持有房子不再成为我们成家立业的必要条件时,这一观念才能渐渐得以扭转。

1.1.2政策对当前市场环境的影响及客观分析:

1、买房不再是纸上谈兵。 2、土地市场逐渐稀缺性。 3、大环境市场情况下,品牌地产成为首选。 4、个税抵扣房贷变相降息,缓解购房压力。 5、大城市楼市热度,将进一步影响地方楼市。 6、买房抄底,买涨不买跌。

影响: 未来随着销售反弹、楼市回暖可期,房价也将进行同向变动,但预计其变化不会像成交变动那样敏感,因为大量库存仍是房价上升的一大制约因素。短期政策刺激后,房价仍要面临供求关系的考验。不过,随着多政策叠加效应逐步显现,房产市场“去库存”情况得到改善后,房价将稳中微升。一边是刺激房地产去库存,一边是鼓励购房者买房,当前的楼市政策较2008年更强,买房门槛更低,此时买房不仅有政策优惠还有开发商让利,可谓一举两得。

2.1 方城县整体楼盘格局

方城县目前主要分为两大区域、即以潘河为轴心的西关和东区为主。成为两极分化分化趋势,当前方城县在售的主要楼盘有14个,这些项目主要分布在城东区时代广场附近、七峰大道两旁,城中心及车站周边。具体楼盘分布图如下 :
通过对以上楼盘分布及了解情况可以看出: 1、方城县房地产市场及在售项目依旧较多且客户选择范围广。 2、目前多数在售楼盘主要聚集在城市东区,且周边配套已相对齐全。 3、多数楼盘已属于尾盘去化阶段,所剩房源户型一般,并无过多推广活动。 4、潜在项目中多数为城中村改造项目,周期性较长。暂时对市场威胁不大。 5、一些项目分多期开发,后期拆迁量大导致观望或停滞。 6、市场上主要以现房和准现房为主。 7、个别项目因资金及前期积累问题而风波四起导致客户更加客观理性。 8、市场产品更加完善,住房品质更上一层楼。 9、市场优惠更加赤裸裸,直接了当。

2.2 方城县历年来价格趋势

房地产市场从2008年开始热度持续走高,全国性暴涨成为全民关注的首要问题,截止到2014年中旬房地产开始出现“库存”过剩而导致去化迟缓的现象,截止到2016年除了大城市持续高涨不衰以外,县级城市甚至出现小幅度下滑趋势,地产大洗牌必将淘汰一部分,从而走上更为稳定的发展道路。 分析:根据县级市的实际情况和相关部门的政策刺激,未来两年,方城县房价不会再出现跳跃式增长,房价涨幅趋于稳定性发展时态。

2.3 当前市场价格对比

a)、以城东区为代表的楼盘均价为元/㎡,代表性楼盘有:

本区域楼盘分布相对集中,周边配套相对齐全,周边名校环绕,以时代广场主题公园为中心的周边行政单位集中,且道路宽敞四通八达,环境相对来说较好。以上楼盘都是工程进度很快以准现房和现房为主,除了搞特价及内部价以外,优惠幅度都很大,东方新城甚至打出直减6万的口号,宇济和大上海都已交房,所以说当前市场主要以“现房为主“工程以快取胜”。

分析总结:通过以上片区可以看出西关价格相对东关来说较低,也更加证明了城市向东发展的趋向。均以刚需客户为主。
针对于目前方城县房地产情况来看,市场已经相对成熟,除了完善项目产品以外,更应该加强项目推广模式,时刻保持市场关注度,以第一时间拦截客户,挖掘客户。
虽然政府连续出台救市政策和降息调控,在一、二、线城市回暖效果较为明显,而作为县级城市来说执行性还不明显,最大的原因依旧是“供大于求”且客户分散”。
客户群体发生变化,以乡镇客户为主,除了产品质量不断上升以外,均已准现房、现房为主流。

3.1 方城县在售楼盘及即将入市楼盘统计

3.2 楼盘规模分析

通过3.1图表可以看出目前市场上规模较大的项目分别为:
在售项目:宇信凯旋城、大上海·国际、锦城国际、翰林学府、公园首府
未推项目:四方御景湾、国府·第一城、楚裕华府、珍珠湾
小规模项目:金福花园、珍珠湾、裕都国际、方舟新城
1、有些项目虽然前期规划很大,但是在后期开发中拆迁量很大,可能会导致项目后期开发的暂停和停滞。
2、个别项目因前期遗留问题,后期可能因资金问题口碑问题而暂时性停滞。
3、在这些大规模开发项目中凯旋城和宇济工程进度较快,随着开发,开盘、热销、入伙,形成一线,开发周期分期进行较为顺利。
4、在未来即将入市的项目中除了规模小以外的项目外,基本都为城中村改造项目,未来房地产发展必将以城中村改造项目为主。
5、从开发规模来看,小规模项目多数集中在城中区域,或者周边已经形成完整的社区区域。

3.3户型配比分析

1、户型配比 根据调查统计,目前方城比较代表性的楼盘户型配比如下:

通过市场上的户型统计数据我们可以明确的看出:随着方城县房地产市场运作的逐步成熟,市面上的产品也愈加合理化和人性化、多样化,而市面上户型面积大约在110-----130㎡的三室抢占市场比例,其次是户型面积段在96---109㎡之间的舒适两房和面积在135㎡的大四房,市场层面出现多样化的产品特点,满足客户各种需求,如图所示:

通过户型配比分析图我们可以看出,方城县当前市场对三房需求量比较大,对于两房甚至四房需求量相对来说较小。原因分析: 1、 两房空间偏小,四房总价又偏高,而三房不仅可以弥补两房的空间不足,却又比购买四房压力小,所以三房面积区间在110---130㎡之间最为畅销。 2、 针对于方城县来说,人口普遍比其他地方要多,J加上二胎政策放宽,最主要的原因是家庭成员组成一般为三口、四口、之家甚至更多,所以三房可以从普遍程度上满足客户需求。 3、 方城县客户群由之前的从商和公务人员转化为给个乡镇的年轻人,而购住房对于这部分人来说是一件大事,更热衷于一步到位,而三房可以从综合方面满足客户需求。 4、 一房面积区间太小,适合压力较大的大城市,而四房面积较大,总价较高,所以针对于县级城市来说,三房是最合适的选择。

3.4 成交量分析

通过对市场的了解以及各大楼盘的市场动态具体分析如下:

3.4.1 成交量分析

1、宇信凯旋城属于地方品牌地产,由于前几期积累的良好口碑以及工程进度的加快,两个售房部以任务冲量,一直成为市场的领衔项目。
2、其它项目像翰林学府、大上海·国际、公园首府、属于尾盘项目,所剩房源有限所以成交量较低,不足为奇。
3、锦城国际和中基·新天地属于西关唯一的两个大盘,锦城国际的优势在于现房且周边环境交通较为便捷。
4、金福花园、东方新城裸价抄底直接打出优惠4万、6万的优惠来吸引客户,但是由于户型太差等原因还是会遭到客户的拒绝。

3.5 促销活动分析

通过上表可见,方城县当前房地产市场竞争压力持续上升,优惠额度大且干脆,客户选择面较宽,各大楼盘纷纷实行“老带新”口碑营销模式,变相加大优惠促销力度,以此来提高和加强市场竞争力。例如东方新城直接优惠5万元,以此来刺激客户购买欲望。
随着市场运行的不断成熟,以及市场上面个别楼盘因为证件及费用问题风波不断,导致客户购房不得不三思而后行。

1、在市场运作成熟的情况下,为了截留主力客户,不得不创新推广思路,走不寻常道路。
2、大部分购房者仍在观望,在大环境下刚需客户对于出手购房显得更加冷静和谨慎。
3、市场目前在售楼盘较多,多数属于尾盘,且以准现房和现房为主,工程进度的快慢在目前市场中起着重要的作用。
4、房地产新政将会继续出台和优化,将走上正规规范和制度的完善化。市场已趋向成熟,品牌型项目及楼盘将会成为购房者集中的选择。
5、产品设计已多样化,高科技产品设备将会更多的融入房地产市场,产品升级舒适整体提高。
6、手续、工程进度、产品类型将是客户今后购房过程中眼见为实的信服依据。
项目地址:方城县康达路与威海路交汇处东
建筑类型:小高层、高层
销售热线:67188777/67253777
销售均价:一房一价
项目地址:人民路老油厂
建筑类型:小高层、高层
销售热线:67318777
销售均价:一房一价
项目地址:高速引线东侧快速通道北侧
建筑类型:商铺
销售热线:68679999
销售均价:一房一价
项目地址:汉坝公园南侧
建筑类型:高层、别墅、立体别墅
销售热线:67256666 /67256888
销售均价:一房一价
项目地址:张骞大道路东
建筑类型:多层、小高层、小户型、高层
销售热线:67581999/67235666
销售均价:3000元/平方米
项目地址:凤瑞路与七峰大道交汇处
建筑类型:高层
销售热线:60565888
销售均价:一房一价
项目地址:康达路七峰大道交汇西南
建筑类型:高层
销售热线:67321111/67552222
销售均价:3200元/平方米
项目地址:康达路与七峰大道交汇
建筑类型:商住
销售热线:67239999/60871111
销售均价:一房一价
项目地址:方城县龙城路龙城小学西隔墙
建筑类型:小高层、高层
销售热线:67185666/67175888
销售均价:2800元/平方米
项目地址:张骞大道与中达路交汇
建筑类型:高层
销售热线:60871666/60871888
销售均价:一房一价
项目地址:释之路北侧
建筑类型:高层、写字楼、板楼
销售热线:60897999/60898999
销售均价:一房一价
项目地址:康达路与解放路交汇处
建筑类型:高层
销售热线:60869666∕60869777
销售均价:一房一价